行業認知的社區購物中心

    中國購物中心產業資訊中心(中購聯)參考國際標準，結合中國行業實際，將購物中心類型劃分為鄰里購物中心、社區購物中心、次區域購物中心、區域購物中心、超區域購物中心五類(表3)。

表3  購物中心類型劃分

    我們認為，社區商業有“三便”特點：便民消費、便利家庭、便捷交通。這“三便”特點在社區購物中心中容易實現，因為社區購物中心同樣具有區域購物中心的統一規劃、統一招商、統一運營的優勢。所以，中購聯定義的社區購物中心顯然比上述國家標準要更接近實際需要。

    在實踐中，業內人士認為社區購物中心要滿足“三便”的要求其實質是功能結構要貼近居民基本生活需求，生活超市、休閑餐飲、家庭娛樂是基本配置，因而有商業體量小的特點。但同時又認為其發展趨勢一是趨向于“全業態”，二是趨向于互動體驗型，三是業態功能趨向細化。于是，社區中心體量風險就是不得不考慮的問題。

社區購物中心的不確定性競爭

    縱觀國內的社區購物中心，要真正做到“小就是美”是很難的，往往是比著區域型購物中心去做的，其原因有三。

    01 | 大型購物中心對社區購物中心的擠壓

    在一個規劃合理、開發有序的空間里，商業業態的地理分布是合理的，百貨公司、綜合超市、購物中心等業態以及街區商業的結構布局基本符合需求結構，購物中心開發也應是呈現有序的購物中心種類結構，而且空間總供給不能與總空間需求嚴重失衡。

    但這些年，國內購物中心的發展史幾乎是房地產開發的跟隨史，只有土地規劃，沒有商業規劃，購物中心的分布既沒有商業布局，也不講商業結構。

    特別是出現了以商業地產開發為名，行賣房賣鋪之實的開發模式，用建設商業地產項目的名義廉價大規模獲取土地資源，高價銷售商品房和商鋪，獲取超額利潤，而其開發的購物中心的布局合理和經營好壞不是其主要考慮因素的情況下，很容易出現大型購物中心野蠻生長的局面。

    很顯然，大型購物中心(指商業建筑面積超過5萬平方米的購物中心)是輕易可以覆蓋社區購物中心功能的。也就是說，在規劃和開發都無序的情況下，社區購物中心很可能會被不知什么時候在附近“冒”出來的大型購物中心吃掉。

    02 | 購物中心同質化對社區購物中心的擠壓

    國內購物中心的同質化程度本來就很高，由于社區購物中心的“三便”的要求，其同質化程度就更高。一個社區購物中心很可能會被不知什么時候“擠”出來的另一個社區購物中心所沖擊。

    03 | 一二線城市軌道交通的便利對社區購物中心的擠壓

    軌道交通以及軌道交通商業一方面推開了非軌道交通商業，另一方面拉近了消費者與軌道交通商業的距離。一個不是軌道交通商業的社區購物中心，很容易因為軌道交通的興起而“沖”出來的數個軌道交通商業體所淹沒。

    由于城市商業規劃的缺失和購物中心開發的無序，社區購物中心的開發和經營面臨較大的不確定性風險，即體量小反而不安全。

    例如上面提到的社區購物中心受擠壓的三個原因，就是小體量購物中心沒法面對競爭。又例如，業內人士認為的的社區購物中心發展的三個趨勢，全業態、互動體驗型、業態功能趨向細化，更受購物中心體量的限制。

    這可能是國內一些所謂社區型購物中心怎么看也是所謂“全客群”的區域型購物中心的原因。或者，在國內房地產開發的大潮中，根本沒有社區型購物中心和區域型購物中心的界線？不過，一般而言，社區商業的“三便”的要求，確實需要社區購物中心。

    我們應該清醒認識到：在國內開發社區型購物中心是有巨大發展空間，但更有發達國家社區購物中心沒有的不確定性風險。因此，在國內開發社區購物中心，除了在前期選址時要慎重考慮購物中心的種類選擇外，還要考慮購物中心體量，能否有抗得住“冒”出來、“擠”出來、“沖”出來的競爭對手沖擊的問題：小，不一定美。