商業經營特征

  街區式商業是繼購物中心之后出現的商業類別形態，更注重消費的體驗感、場景感，追求的是品位消費、享受型消費，因此其四大業態配比特征是餐飲、娛樂業態占比高于購物中心的同類占比

  01 | 零售業態—多樣化，時尚化

  零售品牌大幅增加了男女時裝，快時尚/運動休閑裝的單店面積/數量，反映出消費者對多樣化時裝品牌的需求增加，更青睞年輕時尚的潮流裝扮。

  02 | 餐飲業態—特色化，體驗化

  餐飲品牌調整最大的為特色餐飲，側面反映了有特色、有品位的餐廳，能夠吸引當代消費者休閑餐飲的增多，也反映出人們注重品位的特點。

  03 | 娛樂業態—觀賞化，參與化

  休閑娛樂業種越來越豐富，主要服務于商務人士、家庭客群，商家更注重內部硬件的打造和消費場景/氛圍的營造，娛樂產品也會更具有趣味性，吸引更多消費者參與體驗。

  04 | 配套業態—生活化，完善化

  配套業態的業種數量/面積基本不變，培訓服務（多為兒童培訓）新增店鋪數較多，家長對兒童成長較為重視，教育類業種具有市場，服務配套屬于居民日常生活化，高頻化的消費內容能為消費者提供更多的選擇。

  街區式商業的優劣勢

  街區型購物中心雖然具有慢活樂趣，展示性好、配套設置靈活、經營環境好、建筑成本較低（保護建筑改造例外）、地塊適應型強等優勢，但同時也具備諸多劣勢：

  · 對地域及季節適應性差；

  · 商圈的歷史文化等級要求高：歷史文化街區具有明顯優勢，例如上海豫園商城、上海新天地；

  · 對城市的等級要求高：三四線城市擁有大量原生態的傳統低能級商業街，更期待新興事物，例如大盒子購物中心；一二線城市也只能接納最具文化及創意的少數幾個街區型購物中心；

  · 平面動線多而散/垂直動線聚集能力相對較差：導致2層以上零售坪效較低，北京三里屯太古里等項目的地下樓層坪效就超過2樓；

  · 適合小產權分割銷售：導致大量無心無力運營的發展商進入街區型購物中心領域；不同業態業種的聚集及互動轉化能力差；對發展商設計及運營的經驗及能力要求極高。

  以上這些優劣勢綜合作用，最終導致全開放式街區只能成為購物中心業大盒子建筑的有益補充，而無法成為主體，但其業績表現，依舊搶眼。

  相關案例

  1、龍華壹方天地

  近年來，龍華區發展速度驚人，以優越的地理位置、深厚的潛力，連續多年經濟增速位列深圳市各區前列，綜合實力不容小覷。壹方商業順勢而動，打造60萬㎡超大體量商業航母—壹方天地。

  結合龍華區位特性，壹方商業打造“新趣樂游紛享空間”、“潮流品味先鋒主場”、“多元主題體驗MALL”、“美學主義創想領域”、“優品甄選生活中心”5大主題商業定位、業態互補。

  目前，壹方天地E區、A區已相繼亮相，為龍華商業更添異彩，尤其是A區的開業，為龍華居民帶來了全新的購物、休閑、娛樂空間，迅速成為龍華地標商業。

  A區、E區的成功亦證實了龍華對于大型購物中心的渴望。今年7月28日，“潮流品味先鋒主場”—9萬㎡的開放式購物中心壹方天地B區將正式亮相，更取得招商率100%，開業率100%的優異成績，為這個大型商業集群再添一籌。

  壹方天地B區采用開放式街區的建筑形態，突破了傳統盒子商業在空間上的桎梏，與市政道路直接相連，以更輕松自在的隨性空間，營造出與消費者不期而遇的獨特體驗。

  街區的廣闊空間中，隨處可見便于消費者休憩的休閑座椅，造型各異的綠植點綴其中，為商業空間帶來了更多自然的氣息，也將購物變得更為休閑舒適。建筑中暗藏的噴霧為夏日帶來些許清涼，也將B區烘托得更為浪漫。尤其是華燈初上時，璀璨燈光與噴霧相映成趣，為B區的夜色更添魅力。

　　此外，壹方天地對IP的應用一直為人津津樂道，一樓跳芭蕾的熊小萌在八音盒上翩翩起舞，童趣又甜蜜。隨處可見的IP主題霓虹燈和IP玻璃貼更是為街區加入了更多色彩。通過IP的多種表現形式，B區巧妙地為購物空間賦予了獨特的性格標簽。

　　圍繞其定位“潮流品味先鋒主場”，并著力于龍華區消費高速發展的特色，以及龍華消費者的消費方式和生活方式，B區在品牌引進上兼顧年輕潮流、高性價比和國民性，匯聚了156家極具吸引力的品牌。

　　其中涵蓋運動休閑、家居生活、潮流服飾等多種品類的13家概念旗艦店。此外，B區在保證性價比的基礎上，摒棄對國外品牌的依賴，立志以一己之力，為國牌興起添磚加瓦。引進bossini、camel jeans、angel hancheng、六町目、YAGE等高性價比國牌，扶持國民品牌，也為龍華消費者帶來了看得見買得起的時尚。

　　買買買之外，購物中心逐漸承載了休閑、學習、娛樂、社交等更多的功能，其品牌矩陣也不斷延伸。作為定位“年輕、潮流”的購物空間，B區瞄準時下年輕人的興趣所在，布局青年亞文化，DIY、擼貓、紋身、舞蹈、射擊、電競等眾多新興業態齊聚，將B區真正變成了年輕人釋放壓力、放松精神的空間，也為B區賦予了獨特的性格標簽。

　　青年文化的另一大特點是豐富的夜生活，尤其是近年來“熬夜大賽”逐漸興起，年輕人都成為“熬夜專家”。為了順應這一趨勢，壹方天地B區精心打造HighFun宵夜街，滿足口腹之欲之外，更可以在高性價比的小酒館，KTV等與志同道合的朋友一起飲酒暢聊。

　　2、金橋國際商業廣場

　　金橋國際商業廣場，已經開業9年有余。經過多年運營管理，項目在周末期間平均客流量達到8-9萬人次/天（工作日5萬人次/天），其空間內容與品牌組合也在不斷變化。

　　項目內的第7座樓正在進行改造升級，將會把原本的城市農莊改造成集私人宴會、兒童劇、藝術裝置、寵物展等多功能用途為一體的空間，以增加休閑體驗。

　　“這么多年來，金橋國際商業廣場在品牌調整、展示形象上有很多變化，但是打造‘Mall in the park，park in mall’的理念是不會改的”，問及項目有哪些變化時，崇邦房地產發展有限公司董事總經理梁美芬如是說。

　　上海金橋國際商業廣場坐落于金橋路與張楊路交匯口，距地鐵六號線金橋路站約百米，與體量約5萬平米的久金廣場隔街相望。商場由11座商業樓宇組成，布局上較大寧國際廣場更為直觀明了，品牌主要集中在1-8座，9—12座為裙樓商業，離中心購物區較遠且被車道阻隔，項目商業體量約16．4萬平方米，為金楊地區最大的一站式購物中心。

　　在經營理念這一點上，金橋國際商業廣場一直堅持“Mall in the park，park in mall”，強調打造生態公園式的購物中心。在空間規劃上，項目采用“街+場”開放式形態，建筑上結合現代與新古典風格，并對每座商業樓飾以不同的顏色。

　　放眼至整個項目，樹木和綠地間樓宇有序排列，中央廣場被綠蔭包圍，金橋國際商業廣場給人整體感覺像是廣場上的公園。

　　不可忽視的是，廣場入口和中央缺少全部品牌導視圖和每座建筑的分布圖，對于初次前來的消費者，想要準確找到第幾座建筑/某品牌尚需花費一定時間。

　　“金橋國際商業廣場是金橋地區較早開設的開放式購物中心，其整體物業布局上存在不足，動線不是很流暢。目前金橋的居民、人流與七寶商圈類似，不過區域內的商業競爭不強，缺乏好的購物中心，金橋國際商業廣場算是相對不錯的。”范宜昌點評道。

　　3、瑞虹天地月亮灣

　　自2016年12月試營業以來，瑞虹天地月亮灣的總體經營穩步攀升，成績斐然。客流量穩步增長，店鋪幾乎滿租，商戶開業率超過85%。而在3天的端午小長假中，瑞虹天地月亮灣一共實現了近千萬的營業額，線下客流突破18萬。

　　區別于上海其他兩座“天地系”商業，月亮灣以服務周邊多個高密度人口區域的需求為基礎，5公里范圍內常住居民245萬人，商務人士131萬，在注重打造精致生活方式的同時，同樣注重滿足消費者不斷升級的生活需求。

　　自1997年起，瑞安房地產深耕虹口二十余年打造瑞虹新城項目，在見證上海歷史變遷的同時，也歷經了自身不斷的創新升級。

　　以結合居住功能與城市公共空間為目標，努力創造兼具開放性與復合型的新型社區，完成了瑞虹新城從棚戶區到高品質社區的城市轉型。

　　瑞虹天地的落成與發展令瑞虹新城再次蛻變，磨礪出全新的國際級綜合型社區和時尚生活中心，更令整個區域煥發出前所未有的魅力。在這中間，建筑固然是一個重要的元素，但是生活本身以及生活在這里的人才是最大的魅力所在。

　　|| 瑞虹新城——混合功能開發的開放式社區

　　瑞虹新城是瑞安集團在上海投資開發的一個舊城改造項目。項目位于虹口老城區一個叫做虹鎮老街的地方，是一處非常擁擠、破敗的棚戶區。作為一家來自香港的發展商，瑞安對待城市的態度頗為謹慎，顯而易見的一個案例是瑞安的著名項目——新天地。

　　瑞虹新城總開發面積約為170萬平方米，恰好處于由外灘、北外灘與陸家嘴組成的“黃金三角”核心商圈，其地理位置具有巨大潛力，因此，瑞虹新城是瑞安集團在上海內環范圍內最重要的住區開發項目之一。