繼“澳門城”之后，佛山三山新城又迎來了“香港城”。

　　4月27日，佛山南海三山新城17.81萬平方米香港城地塊入市出讓，最終佛山市萬科置業有限公司+深圳地鐵置業集團有限公司競得該地塊，總成交價51.8億元（加地上建筑物轉讓款7.96億元），溢價率12.68%。

　　該地塊位于泰山路西側、廣珠西線東側、貴廣高鐵以南、環島南路北側，總占地面積17.81萬平方米。根據出讓文件顯示，地塊可建住宅計容建面為33.6萬平方米，另規定可建服務型公寓計容建面≤4萬平方米。

　　項目自持物業至少4萬平方米，包括教育培訓機構建面1萬平方米、醫療中心建面1萬平方米及2萬平方米商業物業。此外，項目配建面積至少3.26萬平方米。

　　值得關注的是，該地塊曾定于去年11月入市出讓，出讓當天卻撤牌終止出讓。此次地塊為二次掛牌，比初次掛牌起拍總價下調9億元，地塊其他指標沒有變化。

　　對于去年為何終止出讓，合富研究院高級分析師曹紹林分析稱，當時佛山土拍氛圍并不及今年的形勢好，加上香港方面的問題也比較復雜。

　　“今年佛山土拍關注度還是蠻高的，土拍的大環境挺不錯，現在掛牌出讓的時機并不差。”上述人士續稱。

　　“香港城”項目

　　作為佛山南海新交通樞紐香港城綜合體項目，佛山房地產協會副會長駱儀克表示，該地塊比較大的亮點是“體量較大”。

　　另一方面是地塊的軌道交通優勢。該地塊位于三山新城核心區，毗鄰廣州，未來3軌道（佛山地鐵11號線、佛山地鐵4號線、地鐵2號線）交匯。

　　其所處的三龍灣片區為佛山規劃的接納廣州的區域，地處南海區、荔灣區、番禺區、順德區交界處，緊鄰廣州南站。最新消息顯示，三龍灣南海片區有30個交通道路項目正在規劃中，將努力實現10分鐘對接廣州南站、20分鐘直達廣佛核心、60分鐘互聯灣區城市的建設目標。

　　這也意味著，該地塊對于軌道交通方面的開發要求會比較高。根據規劃顯示，地塊分為ABC三個區開發，A區12.31萬平方米；B區2.06萬平方米；C區3.43萬平方米。其中，A區便是軌道交通車輛段上蓋范圍，競得者須建設人行天橋，將地塊與有軌電車三山新城北站連通。

　　而萬科聯合深鐵進行開發，曹紹林認為，兩者聯合開發的優勢還是比較大的。他提出，“萬科在深圳打造地鐵上蓋物業的經驗還是比較成熟的，而且深圳對于城市綜合體項目、TOD項目的發展模式成熟度是比佛山高很多，佛山才剛剛起步。”

　　根據市場人士透露，擅長于開發TOD項目的中交也參與了此次競拍，早前4月9日南海桂城林岳車輛段TOD綜合開發項目便是由中交城投拿下。雖然此次未能競拍成功，但業內人士表示，中交還是有一定的拿地優勢。

　　本次出讓地塊另一值得關注的點是，在眾多配建要求之中，須配建住宅向港澳居民銷售，并且需要引入香港的一些產業元素。

　　具體規劃顯示，競得人將地塊不少于3萬平方米的住宅建筑面積向港澳地區的居民銷售，須約定于竣工之日起3年內全部銷售完畢。

　　此外，競得人在教育用房里須引入至少一家香港品牌的教育培訓機構，須在醫療用房里引入至少一家港式醫療機構。引入要求還稱，須引入香港的產業元素，包括但不限于金融企業、服務企業，含律師事務所、保險機構、會計師事務所等。

　　對此，業內分析稱，該地塊雖然門檻設置、指標要求都比較高，但出讓樓面價不算高。駱儀克表示，該地塊價格不算高，算起來地價1.2萬/平方米，而三山新城片區的樓價已經達到2.5-3萬/平方米。

　　據悉，截至當前，三山新城最高樓面價為1.62萬元/平方米，為今年2月剛成交的龍光“澳門城”項目地塊，目前待入市。而三山新城在售新盤僅碧桂園廣佛上城，均價2.4-2.6萬/平方米。

　　至于后期去化，業內人士也紛紛表示并不需要擔心。曹紹林認為，后期產業的導入對3萬平方米的住宅去化影響比較大，關鍵看產業的導入情況。他進而解釋，結合整個片區定位的發展，很多產業還是要和香港那邊交流。

　　駱儀克也提出，后期住宅去化壓力不會很大，因為該片區擁有廣州的溢出效應，而且港澳居民在廣佛等地工作的人也會有置業需求，“地塊離香港也比較近，對港人也有一定的吸引力”。

　　據了解，“香港城”概念是在2015年“粵港服務貿易自由化推介交流會”上首度提出。香港城將打造為高品質低碳示范新城，首期規劃分為多個功能板塊，分別是黃猄涌濱水綠道串聯起的濱水商務區、高尚住宅區、主題商業區、國際教育區、醫療區，將打造港式風格的城市核心區域。

　　萬科佛山流轉

　　而萬科牽手深鐵的組合，也值得細酌。雖然兩者早在2014年就有過合作，但自從四年前深鐵成為萬科第一大股東以來，未有更多合作細節披露。

　　早在萬科2017年股東會之際，郁亮便表示不會像大股東伸手要錢：“伸手要錢是可恥的，但我毫不懷疑深圳地鐵會拿出更多的資源跟萬科合作，萬科自己把活干好才是更重要的事情。”

　　這次香港城項目則是雙方四年來的首次合作，萬科最終還是與這位大股東有了交集。

　　曹紹林認為，“像這種TOD項目的開發要求是比較高的，需要引進的產業定向，各方面指標也是比較定向，對于開發商的要求也是清晰、定向的。”而在佛山布局十幾年的萬科，加上深鐵的品牌推出，拿下該地塊也并不需要存疑。

　　萬科算是最早一批進入佛山布局的房企之一。自2005年進入佛山以來，萬科已經在佛山深耕超過15年。曹紹林也有提及，“萬科在佛山的布局是比較全面的，每年的銷售業績也是排在前三的位置。”

　　2005年，萬科佛山從千燈湖起步，推出萬科金色家園，而后進軍順德、禪城、大瀝、三水、高明，截至2019年，萬科佛山已布局超過40個項目。

　　據曹紹林介紹，萬科在佛山布局項目比較多，尤其是一些綜合體項目，比如萬科廣場系列，在桂城、禪城都有所布局。其續稱，萬科也有一些樓盤性價比高一些的，主打剛需首改的，分區域看，順德多一些高端住宅項目，而禪城、南海剛需首改的項目多一些。

　　關于萬科廣場系列，業內人士均認為，這是萬科在佛山布局之中較為突出的項目。資料顯示，2012年，佛山萬科廣場落子季華路，開啟了萬科布局佛山商業綜合體的步伐。而2014年，剛開業的南海萬科廣場便成為區域商業標桿。

　　雖然萬科在佛山不乏開發商業綜合體的經驗，但業內人士認為，此次合作的TOD項目應該是萬科在佛山進行的一種全新開發模式。

　　上述人士表示，“TOD項目會比較復雜，業態的布局多一些，而且地塊的開發要求也更先進。萬科之前在佛山打造的萬科廣場系列應該只能算是綜合體項目。”

　　但其實，萬科在佛山早已開始布局TOD項目。2017年9月，萬科以逾13.58億競得位于順德區會展大道以南、會展中路以西的近9.5萬平方米超大商服地塊，為佛山首宗出讓的TOD地塊，即為萬科天空之城項目。

　　去年10月，萬科天空之城也正式開放，預計首推A區1棟，涵蓋33平方米商辦單位。

　　而在佛山之外，萬科TOD項目也已在上海、河南、杭州等城市落地，都有了一定的開發經驗。