（文為邢和平在“2007中國首屆商業地產國際高峰論壇”上的講話）

    首先，我介紹一下中國商業聯合會購物中心專業委員會，中國商業聯合會購物中心專業委員會經民政部正式批準，于2003年成立，具有獨立社團法人資格的非營利性社團法人組織。中國商業聯合會購物中心委員會與國際國內同仁共同通力合作，共同搭建廣泛交流的平臺。中國商業聯合會購物專業委員會的宗旨“是產業化成長，國際化服務，本土化發展，專業化推廣”。

    我們的工作重點是研究行業發展熱點問題，積極響應政府主管部門廣大業者呼聲，建設與政府溝通的橋梁與紐帶，為政府制訂購物中心產業政策，提供建議和依據。中國購物中心行業標準、行業規范研究，購物中心理論研究和行業推廣，中國購物中心產業發展的評價和改善。組織專業主題內容的培訓，提升從業者的經營管理水平，制訂中國購物中心人才培養、教育訓練計劃及職業資格鑒定。組織國內國際購物中心業者的交流與研討，積極發展與國外相關行業的經濟與技術方面的合作與交流。舉辦國際性考察交流活動，推進中國購物中心行業國際化的進程。國內國際購物中心咨詢的整合及傳播，建立信息網絡系統，為會員提供及時信息咨詢服務，編輯出版刊物，服務于國內外購物中心業者的咨詢交流與合作，推動購物中心商業運營與地產開發、地產金融相結合，促使中國購物中心建設健康有序發展。主辦全國性專業商品交易博覽會，組織行業內部開展各種協作和經驗交流。接受會員企業委托，組織專家對會員企業的經營管理提供咨詢服務，協助會員企業進行專項培訓管理和技術人才。

    今年我們購物中心專業委員會一項重要任務是接受商務部的委托，開展對我國購物中心發展方向與政策研究的課題研究工作。課題研究重點如下： 一、規范購物中心的基本商業概念，確立購物中心的基本體系結構以及運作模式。 二、研究購物中心對我國商業零售業的影響，促進和發展建立標準化的專業思維和執行技術模式，引導購物中心合理布局協調發展。 三、分析我國不同發展地區的購物中心發展趨勢，建立適應地區購物中心協調發展的層級式發展戰略。 四、規范和引導商業地產投資基金對購物中心的投資項目，促進資金投入的專業化和本地化協調在商業不動產開發購物中心不動產價值和商業運營，促進購物中心穩步發展。 五、提出制定購物中心建設和管理技術規范及相關的政策建議。六、建立全國購物中心信息平臺。

    前面我把購物中心專業委員會的工作給大家簡單的介紹，下面結合購物中心的發展和建設講一些我們面對的問題。

    （PPT）在這個示意圖上我只簡單的寫了三個方面，實際這里面包含了很多更多的內容，詳細的從購物中心的規劃、設計、主題創意、招商、運營管理到最后的金融對接，在各個環節上我們會有很多的問題進行探討。在這里面我只寫了三個方面。從我們的研究課題看，我們如何面對商鋪銷售和整體持有的問題，這是我們大家面對的主要的問題。在這方面應該按國際規范運作，與投資基金順利對接，這是購物中心開發的新出路。國內購物中心開發多是建設在先，都是按照開發者想要的形式去營造，這種情況在前期的開發建設當中是司空見慣的。大家先建一個購物中心，從商業的話來說應該是先有市后有場，但是現在是先有場后有市，對于我們一系列的工作很難進行，給我們造成了很大的困難。我們常說換位思考，怎樣使賣家想買和買家想賣形成一體，這才是問題的關鍵所在。

    以往國內商業地產項目習慣的推廣做法是描述自己的地理位置多好，政策多優惠，政績多輝煌，有很多的文字對現狀進行描述，而對未來產生出買家想要的東西卻不是很清楚。例如怎樣產生現金流，現金流預計是多少，如何保證現金流的穩定。想要與國際接軌，就要用雙方都能讀得懂的語言進行交流，這就需要用數字說話。基礎數據要保證它的透明性、可靠性，國際上測算物業價值是以物業未來現金貼現為基礎的模型計算出來的，使買家清晰的看到了解你想要出售的地產的項目，這是一個很好的解決渠道。在規劃初期就要設定好這樣一個金融產品的目標，通過一系列的資本運作的解決方案，輕松面對這個開發過程的諸多問題，應該是我們的工作追求。

    如何保證現金流的穩定產出？商業地產不斷升值，這就需要一個運營管理團隊，運營管理團隊的良好運作是我們投資者的追求，有多少案例都可以說明這樣的問題，曾經轟動一時的購物中心項目在后期管理上頻頻告急。由此可以看出在眾多的購物中心項目開發和運營過程，開發商對項目前期的包裝、宣傳做的非常成功，而對后期的運營管理卻掌控不好。而獲取長期、穩定和相對固化的低風險收益，恰恰是房地產信托投資基金的前提。在投資者看來，取得收益的前提一方面在于地理位置和社會消費能力，更重要的是投資期間的商業設施的運營管理水平，這就需要有一個高效的運營管理團隊，為商業物業提供優質的服務。需要做好商戶合理配置、招商、市場推廣、商戶調整、物業管理和其他服務等一系列工作。

    我們期待著多贏局面的出現，金融與房地產，房地產與商業運營順利的對接。商業運營為投資贏得穩定的回報，這需要專業的商業運營管理公司，既懂商業運作又要了解金融投資的要求，為地產開發上提供包括商業前期顧問，市場推廣策劃，租售代理運營管理物業管理金融收購指導等完善的服務流程，在項目立項之初就介入，應該告訴開發商建立多大的商業，商業業態如何搭配，甚至建立并發布商業指數，幫助開發區與商業地產最有價值的對接。

    為了做好這些工作，為了為我們的會員提供服務，我們購物中心專業委員會，設立了一個商業不動產的服務中心。商業不動產的服務中心主要的工作是整合社會資源，為會員提供各種服務。服務中心由眾多社會資深的專家組成，精英們對國外市場充分了解密切關注，致力于中國購物環境的建設與運營水平的提高，在大型項目商業規劃、商業設計、經營管理、經營投資指導、商業連鎖品牌的開拓，以及各層次商業人員的培訓方面，我們這個團隊都擁有非常豐富的資源。