社區商業是城市化水平達到一定程度時居民生活需要的產物，社區購物中心是社區商業的一種重要形態，也是購物中心的一個主要種類。社區購物中心在中國購物中心發展過程中，將會扮演重要角色。

    但是，由于國內城市商業規劃缺失，商業地產開發無序，購物中心同質化等原因，社區購物中心在有巨大發展空間的機會同時，又面臨著競爭的不確定性的特殊境遇，給開發經營社區購物中心的決策帶來特殊的困難。社區購物中心決策的難點是體量的確定，其實質是購物中心無序開發造成的競爭的不確定性。

社區商業和社區購物中心

    業內認為，國內購物中心行業高速發展已經出現結構性失調，就全國而言，解決購物中心結構失調的趨勢性辦法，一是購物中心的梯度轉移，即購物中心從一二線城市向三四五線城市轉移；二是購物中心的結構調整，即更多地規劃和建設社區型購物中心。

    在一二線城市，隨著大體量購物中心的擴張，社區購物中心作為社區商業的一種重要形態或中堅力量，自應是購物中心開發經營的藍海。據有關資料歸納，社區商業（The Business Community）是一種以社區范圍內的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業。社區商業所提供的服務主要是社區居民需要的日常生活服務。

    社區商業最早于20世紀50年代在美國出現。當時由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發達的高速公路，使得城市居民大量向郊區擴散，由此產生了專門為郊區新建居住區居民服務的社區商業。社區商業通常以街區店鋪或社區購物中心的形式出現，也有街區型店鋪＋社區購物中心的形式。

    國內的社區商業經歷了底商散租、街區經營和社區購物中心三個階段。在底商散租階段，于國內房地產開發熱潮的初期，新樓盤的社區商業往往是房地產開發的附產品，通常以底商形式出現，而且開發商只管賣鋪，不管經營。后來，房地產商開發的樓盤規模越來越大，開發商發現生活配套有利賣住宅，就將商業作為街區店鋪的形式統一規劃開發，社區商業進入街區經營階段。

    隨著購物中心熱潮的興起，開發商發現購物中心是消化商業容積率的好辦法，還方便處理土地增值稅和進行銀行融資，而且更有利銷售住宅和底商，于是，社區商業在大型住宅區以社區購物中心的形式存在，進入第三個階段。

    但是，社區購物中心在國內依然逃脫不了“購物中心二分之一現象”的魔咒：“國內的購物中心項目可能會存在二分之一現象，拿了地的約有二分之一開不了工，開工了的約有二分之一開不了業，開了業的約有二分之一開不了和。即國內購物中心成功的項目遠少于失敗的項目，成功率將處于一個很低的水平。”

    為什么作為購物中心發展方向的社區購物中心在中國城市化的熱潮中依然是難逃二分之一現象，除了國內購物中心開發共有的缺陷外，與社區購物中心特有的邊界不確定性有很大關系，后面將在社區購物中心的中國特色一節里討論。

國家標準的社區購物中心

    購物中心屬于零售業態。關于零售業態的分類，我國先后發布過三個標準，1998年6月5日我國發布了《零售業態規范意見(試行)》，2000年6月我國發布《零售業態分類》。隨著中國零售業的迅速發展，新的零售業態不斷出現，GB/T18106一2000《零售業態分類》己不能滿足形勢發展的需要。

    國家標準化管理委員會于2004年6月9日以國標委標批函[2004]102號文批準，自2004年6月30日起實施G B/T 18106-2004《零售業態分類》標準。新標準在原有標準的基礎上進行了修訂。新標準與GB/T18106-2000的主要差異：增加了折扣店、無店鋪銷售等業態并對購物中心的種類進行了細分。

    新標準按照零售業態分類原則分為食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲會員店、百貨店、專業店、專賣店、家居建材商店、購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網上商店、自動售貨亭、電話購物等17種零售業態(表1)。

表1  GB/T181106-2004零售業態分類

    在表1的第11種購物中心業態里，又分為社區購物中心（Community shopping center）、市區購物中心(Regional shopping center)、城郊購物中心(Suburban shopping center)三種(表2)。

表2  購物中心基本特點

    從購物中心發展的實踐來看，這個標準關于購物中心的分類和標準是不夠準確的，其中關于社區購物中心的標準也不是很清楚，但這個標準關于業態劃分的基本特點還是有參考價值。

    遺憾的是，在選址、商圈與目標顧客、規模、商品(經營)結構、商品售賣方式、服務功能和管理信息系統這七個基本特點中，唯獨購物中心沒有目標顧客的描述(其它16種零售業態都有)，從而對購物中心規模的描述也難以認定。